La interpretación errada del código de servicios públicos de Seattle aumenta los costos de vivienda

Existen sistemas de permisos para garantizar resultados consistentes y predecibles, un beneficio para los solicitantes, los vecinos y la ciudad en su conjunto. Esos resultados consistentes se logran a través de códigos municipales que limitan la autoridad del poder de permisos de la jurisdicción. Idealmente, todo el personal de permisos debería estar capacitado sobre cómo leer, armonizar e interpretar el código municipal. Sin embargo, en la ciudad de Seattle, el personal depende con demasiada frecuencia de folletos informativos administrativos, páginas web de la ciudad e informes en lugar de códigos.

La redacción de estas fuentes alternativas se elimina una vez del Código de la ciudad. Este es un problema importante porque permite la deriva burocrática, una expansión no oficial de las reglas que surge de la práctica sin ataduras de la ley. Este artículo habla de cómo SPU (Seattle Public Utilities) afirma extensiones de tuberías de agua no compatibles con el código (y muy costosas) al dirigir al usuario a documentos administrativos y alejarlo del lenguaje vinculante del código.

La sección 21.04.061 del Código Municipal de Seattle (SMC) permite a la SPU exigir una extensión de las tuberías principales de agua para nuevos desarrollos. Sin embargo, el mismo código limita claramente esta autoridad. La extensión de una tubería principal de agua para un nuevo desarrollo solo puede ser tan larga como el frente de la parcela a lo largo de una calle.

La frase sencilla dentro del SMC es:"La tubería principal de distribución de agua estándar se construirá en la calle contigua hasta la extensión del límite de la parcela". El concepto importante aquí es el significado de la palabra "extensión". La redacción se limita a extender la tubería principal de agua únicamente hasta el límite de la parcela. A continuación se muestra una muestra de lo que significa esa frase en relación con el límite de la propiedad que linda con la calle de la parcela ubicada en 1215 S. Concord Street.

Como mencioné en un artículo anterior, se está buscando un permiso para construir un dúplex utilizando la flexibilidad del código ADU/DADU de Seattle codificado recientemente en 2019. El costo de construir el dúplex se estima en $700,000. La SPU exige que el solicitante instale 500 pies lineales de tubería principal de agua de hierro dúctil de 8 pulgadas de diámetro a un costo de $800,000. Una carga tan absurda y desproporcionada es un “factor decisivo” que resultará en que el solicitante abandone el proyecto y pierda la vivienda que tanto necesita en Seattle.

El código no dice que se instale una tubería principal de agua que conecte desde dos intersecciones, pase una docena de otras propiedades y continúe hasta el límite de la parcela del solicitante. Esto debería ser una mejora de capital pagada con los honorarios requeridos por la SPU, no una condición. Un requisito proporcional sería permitir que el desarrollo extienda una entrada residencial de 1 pulgada, mucho menos costosa y mucho menos profunda, a la propiedad. Esto es lo que ha sucedido al desarrollar todas las propiedades vecinas.

Durante una reunión el 14 de noviembre con el subdirector de la División de Ingeniería y Entrega de Proyectos de la SPU y un enlace de desempeño con la oficina del alcalde Bruce Harrell, ambos afirmaron que la redacción del código otorgaba a la ciudad el derecho de requerir una tubería principal de agua de 500 pies. Instalación en la propiedad y en toda la fachada. También asistió a la reunión Aliesha Ruiz, coordinadora de asuntos gubernamentales de Seattle para la Asociación de Maestros Constructores de los condados de King y Snohomish.

Así se desarrolla la deriva burocrática en Seattle. La SPU desvía al solicitante del permiso de las reglas reales establecidas en el código y, en cambio, afirma el uso de folletos administrativos, lenguaje del sitio web e informes. Dichos documentos secundarios no transmiten con precisión la redacción correcta y la intención que se encuentran en el código. Estos documentos incluyen el Memo de Asistencia al Cliente (CAM) 1201, el sitio web de la SPU e incluso información incorrecta dentro de un informe al Consejo.

Una página web de la ciudad de Seattle reorganiza las palabras que se encuentran dentro del código y crea frases que transmiten un resultado completamente diferente. Dice: "Se requerirá una extensión de la tubería de agua (WME) o una mejora del sistema si una parcela que solicita un nuevo servicio de agua no colinda con una distribución estándar o una tubería de agua adecuada". Falta descaradamente la palabra calificativa y significativa."medida."Al excluir esta palabra, SPU ha creado su propia interpretación sorprendente que no refleja el lenguaje real del código.

Se lo señalé a los asistentes a la reunión; Se confirmó mi preocupación de que la palabra extensión se confundiera con la palabra extender.

Tanto el subdirector como el enlace de desempeño afirmaron que la redacción del código otorgaba a la ciudad el derecho de exigir al solicitante de un permiso que extendiera una tubería principal de agua 500 pies hasta la propiedad y a lo largo de la fachada. Una vez más, la palabrería del código establece que “la tubería principal de distribución de agua estándar se construirá en elcalle contigua hasta la extensión del límite de la parcela[énfasis añadido]según lo requiera la empresa de servicios públicos para la extensión ordenada o la interconexión eficiente del sistema público de agua”.

Además, hay que leer atentamente la redacción de la segunda parte de la frase del código,“según lo requiera la empresa de servicios públicos para la extensión ordenada o la interconexión eficiente del sistema público de agua”.Dichoextensión ordenada Solo puede ser requerido si ya existe una tubería principal de agua en el borde del frente de la propiedad para conectarse. Eso es lo que se entiende por una extensión ordenada según el lenguaje sencillo del código. La extensión ordenada consiste en"la extensión que linda con la calle hasta la extensión del límite de la parcela".

La creación de folletos administrativos y frases en sitios web con lenguaje incorrecto ha permitido a la SPU afirmar mejoras costosas y sin fundamento a las tuberías de agua como condición para permitir proyectos de vivienda muy necesarios. Muchos usuarios desprevenidos del sistema de permisos confían en que la Ciudad ejecute el poder de permiso que se les ha confiado de acuerdo con todas las leyes y códigos cuando, de hecho, Seattle ha creado un sistema para afirmar un resultado deseado en contraposición al permitido por el código.

Pocos o ningún usuario del sistema de permisos de la ciudad de Seattle pensaría en cuestionar un memorando de asistencia al cliente de la ciudad o un sitio web de la ciudad. Sorprendentemente, SPU no sólo ha engañado a los usuarios de permisos, sino que parece que pueden haber hecho lo mismo con éxito con el Concejo Municipal.

En un informe de 2018 titulado Cargos de desarrollador y requisitos de financiación, Seattle Public Utilities presentó al Concejo Municipal una revisión de otras ocho empresas de servicios públicos en la región. La SPU proporcionó una serie de conclusiones que incluyen: “Requisitos de infraestructura. Todos los servicios públicos requieren que el desarrollador pague los costos de la extensión de la línea principal en los casos en que una línea principal no colinda con la parcela”.

Por el contrario, no todas las utilidades lo requieren. La limitación impuesta a los proveedores de agua se puede encontrar dentro de la ley estatal, como confirmé con Scott Smith, PE, ingeniero de distrito para el distrito de agua y alcantarillado de Silver Lake en el condado de Snohomish. Dijo que tanto las ciudades como los distritos de agua operan bajo el Código Revisado de Washington RCW 35 (Ciudades y Pueblos) y RCW 57 (Distritos de Agua y Alcantarillado).

Según estas reglas, la única razón por la que un proveedor de agua puede requerir una instalación extensa de una tubería principal de agua es si las demandas de suministro de agua del proyecto son significativas y se necesita una tubería principal de agua para satisfacer las demandas de flujo de agua del proyecto. Sin embargo, ese no es el caso del proyecto dúplex aquí citado. El servicio de agua se puede proporcionar con medidores de agua estándar y pequeñas líneas de suministro de 1 pulgada a cada unidad dúplex.

Hasta ahora, la SPU ha logrado normalizar la extensión de tuberías de agua no respaldadas por el código mediante una deriva incorrecta del código a las pautas administrativas. La forma en que aparentemente esta palabrería fue publicada sin revisión por parte de los abogados de la ciudad genera preocupaciones sobre los controles y equilibrios de las tres ramas del gobierno: judicial, legislativa y ejecutiva. La preocupación es si el poder ejecutivo está garantizando o no que se refleje la intención legislativa. Cualquier redacción alternativa debe ser revisada por el poder judicial de la oficina del fiscal de la ciudad para garantizar que los documentos administrativos y los sitios web transmitan correctamente el lenguaje vinculante que se encuentra en el código.

Como ingeniero, mi función es defender a mis clientes dentro de los límites de las mejores prácticas y la ingeniería sólida. No es una buena ingeniería extender una tubería de 8 pulgadas de diámetro para dos casas y permitir que la acumulación de agua estancada en una extensión principal de agua sin salida se entregue a los consumidores de agua. No es una buena práctica exigir arbitrariamente una caída dúplex de 500 pies de tubería de hierro al suelo cuando cada vecino tiene una línea de servicio directo de 1”. No es una buena política pública que una agencia contradiga la intención declarada del ayuntamiento de construir unidades de vivienda accesorias aumentando el costo de construcción en condiciones ridículas.

La Ciudad no tiene la autoridad según su propio código para exigir una instalación principal de agua más allá del límite de la propiedad que linda con la calle. Mejoras de capital Las mejoras de las tuberías de agua más allá de lo permitido por el código de la ciudad deben cesar de inmediato.

El alcalde de Seattle, Bruce Harrell, junto con su círculo íntimo de asesores, deben garantizar que la SPU administre la tarea de obtención de permisos que se les asignó de conformidad con el estado de derecho según la palabrería específica del Código Municipal de Seattle. La alcaldía necesita controlar la gestión dentro del SPU y poner fin a la práctica de la deriva burocrática. La Ciudad no tiene la autoridad según su propio código para exigir una instalación principal de agua más allá del límite de la propiedad que linda con la calle.

Donna Breske es una ingeniera profesional autorizada en el estado de Washington. Es propietaria de Donna Breske & Associates y, junto con su personal, brinda consultoría sobre el uso del suelo y diseño de ingeniería civil para numerosos proyectos de relleno dentro de múltiples jurisdicciones en el área de Puget Sound. Tiene una Licenciatura en Ingeniería Civil de la Universidad de Washington y un MBA de la Universidad de Seattle. Está casada con su esposo Fred, con quien comparten dos hijos adultos. Creció en Seattle y le apasiona eliminar impedimentos absurdos de los departamentos de permisos y garantizar resultados consistentes y predecibles.

El Urbanista y el Trust for Public Land están organizando un recorrido a pie por el Parque Natural Mercer Slough a partir de la estación South Bellevue a las 9 a.m. del 5 de agosto. Detalles y confirmación de asistencia.

El concejal de la ciudad de Seattle, Dan Strauss, iba a ser nuestro invitado a nuestra reunión virtual del 13 de junio, pero la posponemos debido a un conflicto de programación de su parte. Detalles aquí.

La directora ejecutiva de Sound Transit, Julie Timm, fue nuestra invitada a la reunión de urbanistas el 9 de mayo. Mire el video.

El concejal de Seattle, Andrew Lewis, fue nuestro invitado el 11 de abril. Ver el vídeo.

La concejal de Seattle Tammy Morales fue nuestra invitada el 14 de marzo. Hablamos de seguridad vial, vivienda social, zonificación y más. Ver el vídeo.

El director del SDOT, Greg Spotts, fue nuestro invitado el 15 de febrero. Mire el video.

Tiffani McCoy fue nuestra invitada en enero para hablar sobre la Iniciativa 135. McCoy es directora de promoción de Real Change y dirige la campaña House Our Neighbors que creó la iniciativa de vivienda social de Seattle. Las boletas deben entregarse el 14 de febrero. Mire el video.

Los resultados de las elecciones primarias están llegando. Prepárese para las elecciones generales: consulte los respaldos de The Urbanist.